Posesión de la propiedad antes de la ejecución hipotecaria

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Por Alan R. Romero

El deudor hipotecario tiene derecho a poseer la propiedad siempre y cuando no incurra en mora. El acuerdo hipotecario especifica lo que constituye incumplimiento, pero generalmente los actos de incumplimiento incluyen la falta de pago de la deuda según lo acordado y el incumplimiento de otras obligaciones importantes, como el pago de impuestos sobre la propiedad.

El derecho fundamental de un acreedor hipotecario es vender la propiedad en ejecución hipotecaria si el deudor hipotecario incumple. Pero es posible que el prestamista o el acreedor hipotecario no desee ejecutar la hipoteca inmediatamente cuando el prestatario o el deudor hipotecario incumplen por primera vez.

E incluso si el acreedor hipotecario desea ejecutar la hipoteca inmediatamente, el proceso de ejecución hipotecaria puede tomar un tiempo. Mientras tanto, el acreedor hipotecario quiere asegurarse de que el valor de la propiedad no disminuya y, por lo tanto, reducir la cantidad que el acreedor hipotecario puede recuperar si y cuando se ejecute la hipoteca.

El deudor hipotecario que incumple puede no tener el dinero para administrar bien la propiedad, y el deudor hipotecario que espera perder la propiedad en la ejecución hipotecaria puede dejar de ocuparse de la propiedad. Por lo tanto, el acreedor hipotecario puede querer proteger la propiedad haciendo que otra persona la posea y la administre. El acreedor hipotecario puede hacer esto de dos maneras:

  • Puede tomar posesión por sí misma.
  • Puede hacer que un tribunal designe a un síndico para que tome posesión de la propiedad.

Cómo el acreedor hipotecario toma posesión de la propiedad

Si el deudor hipotecario incumple, el acreedor hipotecario puede tener el derecho de tomar posesión de la propiedad. En un estado de teoría de título, el acreedor hipotecario puede tomar posesión inmediatamente en caso de incumplimiento. Y en algunos estados de la teoría del gravamen, el acreedor hipotecario puede tomar posesión en caso de incumplimiento si el acuerdo hipotecario le da al acreedor hipotecario el derecho de hacerlo. En otros estados de la teoría del gravamen, sin embargo, el acreedor hipotecario no tiene derecho a tomar posesión antes de la ejecución hipotecaria.

Si el acreedor hipotecario toma posesión, no se convierte simplemente en el propietario de la propiedad con el derecho de hacer lo que quiera con la propiedad. Más bien, el acreedor hipotecario actúa como una especie de fideicomisario del deudor hipotecario. El acreedor hipotecario debe administrar la propiedad prudentemente en beneficio del deudor hipotecario, incluyendo la realización de reparaciones y el pago de los gastos esenciales con los ingresos disponibles de la propiedad.

El acreedor hipotecario en posesión también es responsable por daños a terceros, tal como lo sería un propietario. Por lo tanto, tomar posesión tiene algunos beneficios, permitiendo que el acreedor hipotecario proteja la propiedad y administre los alquileres u otros ingresos de la propiedad, pero también tiene algunos riesgos de responsabilidad para el deudor hipotecario o terceros.

Cómo designa el acreedor hipotecario a un síndico

Un administrador judicial es una persona designada por un tribunal para tomar posesión de la propiedad y administrarla, como mantenerla y cobrar los alquileres de los inquilinos. Como se explica en la sección anterior, en algunas situaciones el prestamista no puede tomar posesión, por lo que un receptor es la única manera de tomar posesión del deudor hipotecario.

Incluso si el acreedor hipotecario pudiera tomar posesión por sí mismo, puede ser más fácil nombrar a un síndico, y al hacerlo se evitan los deberes y riesgos que conlleva tomar posesión.

El acuerdo de hipoteca puede especificar las circunstancias en las que el acreedor hipotecario tiene derecho a que se designe un síndico. Algunos tribunales harán cumplir esos acuerdos, pero otros razonan que el nombramiento de un síndico es un ejercicio de la discreción equitativa del tribunal, de modo que o bien ignoran por completo la cláusula hipotecaria o bien aplican sus propios criterios de manera diferente si la cláusula hipotecaria autoriza el nombramiento de un síndico.

Incluso si el acuerdo de hipoteca no dice nada sobre la designación de un síndico, el acreedor hipotecario puede pedirle al tribunal que designe a un síndico. En ese caso, el tribunal aplicará, por supuesto, sus propios criterios para decidir si designa o no a un síndico. Y una vez más, incluso si el acuerdo hipotecario especifica los motivos para la designación de un síndico, algunos tribunales seguirán aplicando sus propios criterios.

Los tribunales varían en los requisitos para la designación de un síndico, pero generalmente consideran lo siguiente:

  • Desperdicio: Algunos tribunales designan un receptor sólo si el deudor hipotecario ha cometido un despilfarro o amenaza con hacerlo. Otros tribunales simplemente consideran los residuos como un factor a tener en cuenta a la hora de decidir si se nombra o no a un síndico. Los residuos se producen esencialmente cuando el propietario actual de la propiedad actúa de alguna manera que deteriora el valor de la propiedad en la que otro tiene un interés futuro. Dañar o descuidar la propiedad de una manera que reduzca su valor es un desperdicio. La falta de pago de impuestos, de pago de intereses hipotecarios o de aplicación de rentas a la deuda hipotecaria también puede ser un desperdicio, ya que al hacerlo se incrementa la deuda garantizada por la hipoteca y, por lo tanto, se reduce la medida en que la deuda del acreedor hipotecario está garantizada. Si no hay amenaza de desperdicio, los tribunales se dan cuenta de que no hay razón para pensar que un receptor es necesario para proteger y preservar la propiedad – el deudor hipotecario puede hacerlo por sí mismo.
  • Seguridad inadecuada: Algunos tribunales designan a un receptor sólo si la seguridad es inadecuada; otros consideran la seguridad inadecuada como un factor. La garantía es inadecuada si el valor de mercado de la propiedad no es suficiente para asegurar que el acreedor hipotecario pueda obtener el pago total de la deuda mediante la ejecución hipotecaria. Si la propiedad vale más que la deuda pendiente, los tribunales razonan que no se necesita un receptor porque el acreedor hipotecario puede simplemente proceder con la ejecución hipotecaria y así obtener el pago total de su deuda.
  • Incumplimiento y capacidad financiera del deudor hipotecario: Algunos tribunales exigen que el deudor hipotecario esté en mora antes de nombrar a un síndico. Otros no exigen el incumplimiento, pero sí consideran las circunstancias financieras del deudor hipotecario que pueden hacer probable el incumplimiento. Si el deudor hipotecario está en apuros financieros, esto apoya el argumento del acreedor hipotecario de que se necesita un receptor para asegurar que la propiedad esté bien administrada.
  • Otras consideraciones: Si el deudor hipotecario ha cometido fraude de alguna manera, el tribunal puede concluir que se necesita un receptor para asegurar que la propiedad se administre adecuadamente, incluso si el deudor hipotecario no ha cometido despilfarro. Un tribunal también puede considerar qué alternativas a un receptor están disponibles para el acreedor hipotecario, queriendo evitar el duro remedio de quitarle la posesión al deudor hipotecario que, después de todo, es el dueño de la propiedad. El tribunal puede comparar los daños con los de las partes al decidir si designa o no a un síndico.

El síndico es un agente del tribunal, no de una de las partes. Pero sí tiene el deber para con ambas partes de administrar la propiedad con cuidado, habilidad y lealtad razonables. El acreedor hipotecario no tiene obligación de financiar las actividades del receptor, y el receptor no tiene obligación de gastar su propio dinero para administrar la propiedad.

El deber del receptor es simplemente utilizar el dinero de la propiedad en sí o el dinero que las partes interesadas le dan al receptor para ese propósito.

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