La diferencia entre servidumbres y licencias

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Por Alan R. Romero

Por definición, una servidumbre es un interés en un terreno que dura indefinidamente o por un período de tiempo específico. Una licencia, por otro lado, es un permiso para usar la tierra que puede ser revocado en cualquier momento.

Debido a que tanto las servidumbres como las licencias implican el uso de la tierra de otra persona, pueden parecer similares. Si el acuerdo de las partes no especifica claramente si el propietario puede revocar el permiso o si la concesión es duradera, un tribunal tiene que averiguar si tenían la intención de crear una servidumbre o una licencia, lo que determina si el propietario puede revocar el permiso.

Las cortes típicamente consideran los siguientes tipos de evidencia para decidir si un acuerdo que permite a una parte usar la tierra de otra es una servidumbre duradera o una licencia revocable:

  • Indicaciones de que la beca iba a durar de forma permanente o por un tiempo determinado: Si las partes querían que la concesión fuera permanente o por un tiempo específico, la concesión es una servidumbre por definición.
  • Designaciones del área que el concesionario puede utilizar: Debido a que una licencia es revocable a voluntad, el licenciante puede no ser específico sobre el área sujeta a la licencia. En contraste, debido a que una servidumbre es un interés en la tierra, el estatuto de fraude puede requerir alguna especificación de la tierra sujeta a la servidumbre, aunque no lo haga, es más probable que el otorgante de una servidumbre sea más específico sobre los derechos del concesionario, porque el otorgante no puede simplemente cambiar de opinión si no está satisfecho con lo que hace el concesionario.
  • El derecho a hacer mejoras: Si el concesionario tiene el derecho de mejorar el terreno de alguna manera, las partes probablemente tenían la intención de crear una servidumbre. Una licencia es más temporal y menos sustancial, por lo que es improbable que el licenciatario haga inversiones en el terreno del licenciante, sabiendo que éste puede revocar el permiso para usar su terreno en cualquier momento.
  • Pago de la contraprestación: Cuando el concesionario paga la contraprestación por la concesión, es más probable que se trate de una servidumbre. Es menos probable que un concesionario pague por una licencia que pueda ser revocada en cualquier momento que por una servidumbre que sea duradera y que no pueda ser retirada a voluntad.
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