Determinación de la intención de un pacto de huir con la tierra

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Por Alan R. Romero

En el derecho de propiedad, un pacto puede aplicarse a la tierra sólo si las partes originales que crean el pacto tienen la intención de que se aplique a esa tierra. Si no tienen la intención de que el beneficio o la carga de correr con la tierra, entonces el pacto es sólo un pacto personal entre las partes y no vincula o beneficia a los sucesivos propietarios, independientemente de si se cumplen los otros requisitos.

Si tienen la intención de que la carga corra con la tierra cargada pero no tienen la intención de que el beneficio corra con la tierra beneficiada, entonces sólo la carga puede correr, y viceversa.

Un sucesor puede probar la intención de las partes originales de varias maneras:

  • Estados de cuenta directos: A veces los pactos dicen expresamente que el pacto funcionará con la tierra para cargar a los sucesores del pacto, beneficiar a los sucesores del pacto, o ambos. Obviamente, esto prueba la intención de las partes originales de que el pacto se lleve a cabo.
  • Declaraciones indirectas: Incluso si el instrumento que crea el pacto no lo dice directamente, puede indicar que las partes tienen la intención de que el pacto se aplique a la tierra. Por ejemplo, un pacto puede indicar la intención de regir diciendo que el pacto vinculará (o beneficiará) a los “sucesores y cesionarios” de la parte: “Las partes pueden incluso indicar su intención de que la carga se registre diciendo que el pacto restringirá “permanentemente” la tierra o usando otras palabras como esa.
  • Negociaciones: Las circunstancias de la transacción y las razones de las partes para celebrar un convenio pueden demostrar la intención. Por ejemplo, si un vendedor le dice a un comprador que quiere incluir un pacto que restrinja la tierra sujeta a los propósitos residenciales en beneficio de futuros propietarios que puedan desarrollar la propiedad retenida del vendedor, eso indica que las partes tenían la intención de que el beneficio corriera con la tierra.
  • La naturaleza del pacto: Si el beneficio del pacto toca y se refiere a la tierra propiedad de la parte beneficiada, los tribunales generalmente suponen que las partes tenían la intención de que el beneficio corriera con la tierra beneficiada. Del mismo modo, si la carga del pacto toca y concierne a la tierra de propiedad de la parte agraviada, los tribunales generalmente presumen que las partes tenían la intención de que la carga corriera.

No importa cuán clara y enfática sea la intención de las partes originales de vincular o beneficiar a los sucesores, el convenio no se aplicará a la tierra si no cumple con los demás requisitos para que se apliquen los convenios. Si el pacto no está de hecho conectado a la tierra, la ley de bienes raíces no permitirá a las partes adjuntar el pacto a la tierra, incluso si así lo desean.

La intención de que el beneficio corra y la intención de que la carga corra son preguntas de hecho separadas, y la evidencia de una no necesariamente prueba la otra. Por ejemplo, un pacto puede decir que el pacto vinculará al concesionario, a sus sucesores y a sus cesionarios.

Esa es una buena prueba de que las partes tenían la intención de que la carga corriera con la tierra del concesionario, pero no dice nada acerca de si las partes tenían la intención de que el beneficio corriera con la tierra del concesionario.