Convenios relacionados con la tierra – Explicado

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Por Alan R. Romero

Los propietarios pueden personalizar sus derechos y reconciliarlos con otros propietarios mediante acuerdos privados. Una forma de hacerlo es mediante el uso de pactos. En general, un pacto es sólo una promesa contractual de una persona a otra. Un pacto puede relacionarse con la tierra prometiendo hacer algo en tierra o prometiendo no hacer algo en tierra. Así pues, los pactos pueden describirse de la siguiente manera:

  • Negativo: Un pacto negativo, o pacto restrictivo, es un pacto por el cual el dueño de la propiedad no hará o permitirá ciertas cosas en su tierra. Por ejemplo, un pacto de no utilizar una propiedad para fines comerciales es un pacto restrictivo. La mayoría de los convenios son restrictivos.
  • Afirmativo: Un pacto afirmativo es una promesa de hacer algo. Puede ser una promesa de hacer algo en la tierra beneficiada, como proporcionar calefacción a un edificio en la tierra de la alianza. Un pacto afirmativo puede incluso ser una promesa de pagar dinero, como un pacto de pagar cuotas a una asociación de propietarios.

Cuando los pactos se relacionan con la tierra, crean un interés legal en la tierra y por lo tanto deben cumplir con el estatuto de fraudes. El estatuto de fraudes requiere evidencia escrita de un interés en bienes raíces, firmada por la parte que niega la creación del interés.

La mayoría de los pactos se crean en instrumentos que otorgan otros intereses, tales como escrituras o arrendamientos, y así satisfacen la ley de fraudes. Incluso si un convenio no está por escrito, el estoppel puede permitir que se haga cumplir. Estoppel significa que si una parte gasta razonablemente un valor significativo en la confianza en un pacto, ella puede hacer cumplir el pacto incluso si no está escrito.

Por ejemplo, si la parte beneficiada construye una casa, confiando en el pacto de un vecino de no construir un edificio alto al lado, el vecino puede ser impedido de negar la existencia del pacto.

Si el convenio satisface el estatuto de fraudes, las partes originales del convenio pueden hacer cumplir el acuerdo entre sí de la misma manera que podrían hacer cumplir cualquier otro contrato. El convenio no tiene que cumplir ningún requisito especial de la ley de propiedad para que las partes originales lo hagan cumplir.

Pero el pacto tiene que cumplir requisitos especiales para ser aplicado por y contra los propietarios subsiguientes de las tierras de las partes originales.

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